임대차계약 확정일자 안 받으면 생기는 5가지 문제｜보증금 못 돌려받을 수도 있습니다

전세나 반전세 계약을 하면서 '확정일자'라는 말을 자주 듣지만, 막상 얼마나 중요한지는 계약 당시 잘 모르는 경우가 많습니다. 확정일자는 단순한 도장이 아니라, 내 보증금을 지켜주는 법적 보호장치예요. 이걸 안 받으면 어떤 일이 생길 수 있는지, 제가 실제 부동산 실무자들과 상담하며 들은 사례와 경험을 바탕으로 확정일자 미신청으로 생기는 문제 5가지를 정리해봤습니다.

 

 

확정일자 안 받으면 생기는 5가지 문제

1. 보증금 우선변제권 상실

확정일자를 받지 않으면, 집주인이 집을 담보로 대출을 받거나 압류가 들어올 경우 은행이나 채권자보다 순위가 밀려 보증금을 못 받을 수 있습니다.

 

2. 전세보증금 반환보증 가입 불가

HUG나 SGI 서울보증 등에서 운영하는 전세금 보장보험 가입 요건 중 하나가 확정일자입니다. 없으면 가입 자체가 거절돼요.

 

3. 경매 시 보증금 전액 손실 가능

주택이 경매에 넘어갔을 때 확정일자 순서대로 배당이 이뤄지기 때문에, 받지 않았다면 후순위가 되어 1원도 못 받을 수도 있어요.

 

4. 계약서 효력 입증이 어려움

분쟁이 생겼을 때 계약서를 증거로 제출해도 확정일자 도장이 없다면 체결일 입증이 불리하게 작용할 수 있습니다.

 

5. 소액임차인 보호 대상 제외

보증금이 적은 소액임차인은 일정 조건 하에 보호받을 수 있지만, 확정일자와 전입신고가 모두 갖춰져야 가능하므로 빠지면 보호에서 제외됩니다.

 

확정일자 vs 전입신고, 뭐가 다를까?

많은 분들이 '확정일자'와 '전입신고'를 같은 개념으로 알고 있지만, 실제로는 완전히 다른 법적 효력을 가집니다. 둘 다 받아야 보증금 보호가 가능하다는 사실, 알고 계셨나요?

 

1. 확정일자란?

임대차계약서에 '이날 계약이 있었음'을 공적으로 인정해주는 날짜 도장입니다. 주민센터나 정부24에서 신청할 수 있어요.

 

2. 전입신고란?

공공기관에 ‘나 이 집에 실제로 살고 있다’는 사실을 등록하는 행위입니다. 동주민센터나 정부24에서 신청 가능합니다.

 

3. 둘 중 하나만 하면?

보증금 보호를 위한 '우선변제권'은 확정일자 + 전입신고 + 실제 거주 3가지 요건이 동시에 충족돼야 발생합니다. 하나라도 빠지면 소용없어요.

 

4. 순서도 중요할까?

보통은 전입신고 후 확정일자를 받지만, 순서보다는 신청일이 빠른 것이 더 중요합니다. 되도록 계약 직후 바로 처리하세요.

 

5. 실제 법적 보호는 언제부터?

세 가지 요건이 모두 충족된 시점부터 보호됩니다. 따라서 입주 전 확정일자를 먼저 받아놔도, 실제 입주와 전입신고가 없으면 보호가 시작되지 않아요.

 

확정일자 안 받았을 때 실제 사례

“에이 설마 그런 일이…” 싶겠지만, 실제로 확정일자를 안 받았다가 수천만 원의 보증금을 돌려받지 못한 사례는 생각보다 많습니다. 아래 사례는 뉴스 보도, 실제 부동산 상담에서 전해들은 내용들을 바탕으로 정리한 것입니다.

 

사례1. 전입신고만 했는데 집이 경매로 넘어간 경우

경기도 화성에 거주하던 A씨는 전입신고는 마쳤지만 확정일자를 받지 않았습니다. 집주인이 대출 연체로 주택이 경매에 넘어가면서 A씨는 보증금 5,000만 원 중 겨우 700만 원만 배당받았다고 합니다.

 

사례2. 확정일자 날짜가 늦어 보증금 순위 밀림

서울 강서구의 B씨는 전세 계약 후 2주가 지나서야 확정일자를 받았습니다. 그런데 알고 보니, 같은 집에 계약한 또 다른 세입자가 있었고, 그 세입자가 먼저 확정일자를 받아 더 높은 순위를 차지해 B씨는 보증금을 일부밖에 못 돌려받았습니다.

 

사례3. 집주인이 사망하면서 보증금 반환 소송 진행

부산에 사는 C씨는 계약 후 입주했지만 전입신고만 하고 확정일자는 미뤘습니다. 몇 달 뒤 집주인이 사망하고 상속인도 없자 집은 국가 귀속됐고, 보증금을 돌려받기 위해 소송을 진행하게 됐지만, 확정일자 부재로 법적 우선권을 인정받지 못했습니다.

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 확정일자는 계약서 원본이 꼭 있어야 하나요?

A1. 네. 원본이 가장 좋고, 온라인 신청 시엔 스캔본·사진 파일로도 가능합니다.

Q2. 계약 후 확정일자 받는 건 너무 늦은 건가요?

A2. 아닙니다. 가능하면 빠를수록 좋습니다. 확정일자 받은 날짜부터 효력이 발생하므로, 하루라도 빨리 받는 게 안전합니다.

Q3. 확정일자와 전입신고 중 뭐가 더 중요해요?

A3. 둘 다 필수입니다. 하나라도 빠지면 우선변제권이 발생하지 않으며, 보증금 보호가 어렵습니다.

Q4. 확정일자는 유효기간이 있나요?

A4. 유효기간은 없지만, 계약이 연장되거나 변경되면 새로 받는 것이 안전합니다.

Q5. 확정일자 신청 수수료는 얼마인가요?

A5. 보통 600원~1,000원 사이입니다. 주민센터, 등기소, 정부24 모두 유사한 비용이 발생합니다.

 

마무리 글

확정일자는 단지 날짜 찍는 스탬프가 아니라, 법적으로 임차인을 보호해주는 유일한 장치입니다. 이걸 빼먹는 순간, 전세 사기나 경매 배당에서 보증금 전액 손실로 이어질 수 있어요. 신청은 주민센터, 법원, 정부24 앱을 통해 10분이면 끝납니다. 이 글을 읽으신다면, 계약서 작성 후 바로 확정일자까지 꼭 챙기시길 바랍니다.