2026년 서울 입주 예정 아파트｜지역별 입주 예정 물량 총정리

2026년에 서울에서 입주 예정인 신축 아파트 물량을 정리해봤습니다. 강남 3구부터 도심권, 외곽까지 포함해 약 8만 9천 세대가 공급될 것으로 예상되며, 이는 최근 10년 중 가장 큰 규모입니다. 저도 강서구 쪽 아파트를 눈여겨보고 있었는데, 공급이 많아지면 가격과 전세 수급에도 영향을 줄 수 있겠더라고요. 입주 타이밍을 고려하시는 분들께 도움이 될 수 있도록, 주요 지역별 물량과 특징을 구체적으로 정리해봤어요.

 

 

강남 3구 대규모 입주 물량 집중

서울 전체 입주 예정 물량 중 강남, 서초, 송파는 2026년에만 2만 세대 가까이 입주가 예정되어 있습니다. 이는 최근 10년간 강남권 평균 공급량의 2배 수준입니다. 실제 제가 작년에 송파구 헬리오시티 인근을 둘러봤을 때, 인프라가 워낙 잘 갖춰져 있어서 입주 수요가 높을 수밖에 없겠다는 생각이 들었습니다. 방식에 따라 장단점이 확연히 다르기 때문에, 아래 항목에서 각 특징을 더 자세히 정리해보았습니다.

1. 강남구 개포, 일원 중심의 재건축 입주

2026년 강남구에서는 개포동과 일원동 일대 재건축 단지를 중심으로 대규모 입주가 진행됩니다. 예를 들어 ‘개포1단지 재건축(디에이치 퍼스티어 아이파크)’는 약 6,700세대에 달하는 대단지로 공급됩니다. 제가 사전에 모델하우스를 방문했을 때 느낀 점은 설계의 고급화와 입지의 우위가 강하게 인상 남았습니다.

 

2. 서초구 방배, 잠원 지역 대형 단지 입주

서초구에서는 방배동과 잠원동 중심으로 6,000세대 이상이 입주를 앞두고 있습니다. 특히 ‘방배6구역’은 초역세권에 위치해 있어 실거주 수요가 높다는 평가입니다. 제가 이전에 근처를 자주 지나다니며 관찰했는데, 기존 단독주택이 많던 지역이 대단지로 탈바꿈하는 변화가 인상 깊었습니다.

 

3. 송파구 위례·잠실권의 복합개발 단지 주목

송파구는 잠실권과 위례신도시 중심으로 입주가 몰립니다. ‘잠실 진주·미성·크로바 재건축’과 ‘위례 A3-1블록’ 등에서 7천 세대가 입주합니다. 위례권 단지는 제가 관심 있게 보고 있는 곳인데, 교통 개선 계획과 함께 생활권이 빠르게 정비되고 있어 입주 후 정주 여건이 뛰어날 것으로 기대됩니다.

 

4. 강남 3구 평균 분양가 및 입주가 비교

2026년 입주 예정 단지들의 평균 분양가는 3.3㎡당 4,500만 원 선으로 예상되며, 입주가는 20억 원 중반대에서 30억 원 초반까지 형성될 전망입니다. 실제로 2024년 분양된 ‘서초 그랑자이’가 28억 원에 거래된 것을 기준 삼으면, 향후 입주가 예측에 큰 도움이 됩니다. 저도 가격 데이터는 꾸준히 비교해보고 있습니다.

 

5. 고급 브랜드 선점 경쟁 심화

강남권 입주는 단순히 양적 공급을 넘어서, 브랜드 아파트 간의 차별화 경쟁이 매우 치열합니다. 자이, 래미안, 디에이치 등 대표 브랜드가 프리미엄 마감재와 커뮤니티 시설을 앞세우고 있죠. 저는 디에이치 퍼스티어의 커뮤니티 설계를 보고 정말 놀랐는데, 입주 후 만족도가 확실히 다를 것 같다는 인상을 받았습니다.

지역	2026년 입주 물량(세대)
강남구	8,500
서초구	6,300
송파구	5,800

 

도심권 입주 예정 단지의 특징

종로, 중구, 용산 등 도심권 아파트는 입지 프리미엄이 강해 실수요층의 관심이 높은 지역입니다. 특히 직주근접을 선호하는 30~40대 맞벌이 가구의 선호도가 꾸준히 유지되고 있죠. 실제 제가 종로구 혜화동 인근을 자주 다녀보니, 주변 생활환경과 교통 접근성이 확실히 남다르더군요. 아래 항목별로 도심권 주요 단지의 특징을 정리해보았습니다.

1. 용산구 한남·이태원권 리모델링 입주

2026년 용산구에서는 한남뉴타운 일부 구역과 이태원 일대 리모델링 단지가 입주합니다. 대표적으로 ‘한남3구역’의 고급 브랜드 단지가 완공될 예정인데, 저도 내부 설계 조감도를 보고 상당히 인상 깊었습니다. 문화시설과 외국인 밀집지역이라는 특성 덕분에 투자 수요도 활발하죠.

 

2. 중구 신당·황학 재개발 단지 공급

중구는 황학동, 신당동을 중심으로 재개발 아파트 입주가 이어집니다. 특히 신당10구역과 황학2구역은 각각 2,000세대 이상 공급되는 대형 프로젝트입니다. 제가 예전 신당역 근처를 지나며 공사 현장을 보았을 때, 상권과 교통이 이미 활성화된 지역이라는 점에서 정주 여건이 좋아 보였습니다.

 

3. 종로구 교남동·창신동 등 소규모 입주

종로구는 상대적으로 대규모 입주보다는 교남동, 창신동 중심의 중소형 단지들이 다수 예정되어 있습니다. ‘창신1구역 재개발’은 약 900세대 규모지만, 도보 5분 내 3개 지하철역 이용 가능성 덕분에 경쟁률이 높을 것으로 보입니다. 저도 교통 편의성이 입주 선택에 얼마나 중요한지를 다시 느꼈습니다.

 

4. 직주근접과 교육 인프라 장점

도심권 아파트의 가장 큰 장점은 직주근접과 교육 환경입니다. 명문 학군이 밀집한 종로, 중구에는 교육 수요가 꾸준히 유입되고 있으며, 주변이 직장 밀집지역인 만큼 출퇴근 거리도 짧습니다. 저도 강남 근무하면서 용산에서 살았던 시기가 있었는데, 확실히 퇴근 후 여유 시간이 늘더군요.

 

5. 평균 전세가와 실거주 수요 변화

2026년 입주 도심권 단지의 전세가는 3.3㎡당 평균 3,200만 원 수준으로 예상되며, 실거주 수요가 더 많을 것으로 전망됩니다. 특히 전세보다 매매 전환을 고려한 수요자들이 많아지고 있다는 것이 체감됩니다. 저도 부동산 상담 중 이런 문의가 부쩍 늘어난 걸 직접 느낄 수 있었어요.

도심권 지역	예상 입주 물량
용산구	3,200세대
중구	2,800세대
종로구	1,200세대

 

서울 외곽권 입주 예정 단지 특징

강서, 노원, 도봉, 강동 등 서울 외곽권은 2026년 입주 물량의 절반 가까이를 차지할 정도로 대규모 공급이 예정되어 있습니다. 특히 신도시 개발 및 대규모 재건축·재개발 단지들이 대거 입주하면서 교통 및 생활 인프라가 크게 개선될 전망입니다. 저도 최근 강서구 마곡지구 인근 현장을 둘러보며 실제 분위기를 느낄 수 있었어요. 구체적인 단지별 특성은 아래에서 정리해드릴 테니 참고해보세요.

1. 강서구 마곡, 방화동 대규모 입주

2026년 강서구는 마곡지구, 방화동 일대에서 9,000세대 이상의 입주가 예정되어 있습니다. 특히 ‘마곡 MICE복합단지’ 인근 개발과 연계되어 직주근접 수요가 강하죠. 저는 마곡역 주변 단지를 직접 둘러보면서, 대형 업무지구와 연계된 실거주 강세를 체감했습니다.

 

2. 노원구 중계·하계 재건축 본격화

노원구는 중계·하계동의 노후 아파트 재건축이 본격화되면서 약 7,000세대가 입주 예정입니다. 대표 단지는 ‘상계주공 재건축’으로, 총 4,200세대 규모입니다. 제가 예전에 하계동에서 거주했을 당시와 비교하면, 최근 교통과 생활 여건이 매우 많이 좋아졌다는 걸 실감합니다.

 

3. 도봉구 창동역세권 중심 단지 집중

도봉구는 창동역세권 개발과 함께 창동·쌍문동 일대에서 약 3,500세대가 입주할 예정입니다. ‘창동 민간참여 공공주택사업’이 핵심이며, 도봉차량기지 이전 등 개발 호재도 있죠. 저는 창동역에서 KTX 광역철도 계획이 발표되었을 때, 이 지역의 미래가치를 크게 재평가하게 됐습니다.

 

4. 강동구 고덕·명일·암사 신축 단지

강동구는 고덕강일지구와 명일동·암사동 일대에서 총 8,000세대 이상이 공급됩니다. 특히 고덕강일3단지는 전용 84㎡ 기준 분양가가 10억 초반대로 형성되며, 경쟁이 치열할 것으로 보입니다. 저는 강일역 인근에서 시세를 조사할 때, 분양가 대비 실거주 장점이 강하게 느껴졌습니다.

 

5. 외곽권 단지들의 투자 매력과 유의점

외곽권 단지들은 입지상 중심지역 대비 저렴한 가격과 향후 개발 가능성으로 투자 매력도 높지만, 동시에 입주 초기 교통 불편, 생활 인프라 부족 등도 고려해야 합니다. 저도 직접 몇 군데 방문했을 때, 단지별로 분위기 차이가 컸고 장단점이 뚜렷했습니다. 가격 메리트만 보고 접근하기보다 장기적 생활 만족도까지 고려하는 게 중요합니다.

외곽권 지역	2026년 입주 물량
강서구	9,200세대
노원구	7,000세대
도봉구	3,500세대
강동구	8,000세대

 

입주 물량 증가에 따른 서울 부동산 시장 영향

2026년 서울의 대규모 입주 물량은 부동산 시장 전반에 적지 않은 영향을 미칠 전망입니다. 공급량이 늘어나면 단기적인 전셋값 안정, 매매가 조정 등 다양한 흐름이 발생할 수 있습니다. 저도 최근 여러 지역을 실사하며, 가격 변동성과 매물 증가의 연관성을 눈여겨보고 있습니다. 아래 항목별로 주요 변화를 정리해봤습니다.

1. 전셋값 안정 및 하락 압력 증가

입주 물량이 늘어나면 수요 대비 공급이 많아지면서 전셋값에 하락 압력이 생깁니다. 특히 입주 초기에 미분양 리스크가 있는 지역일수록 전세 물량이 쌓이게 되죠. 저도 강서구의 한 대단지를 직접 방문했을 때, 분양 후에도 전세 매물이 적지 않게 나와 있는 걸 확인했습니다.

 

2. 매매가 상승 둔화 또는 조정

공급이 많아지면 수급 균형이 맞춰지며, 매매가의 급등세가 둔화되거나 일부 지역에서는 조정이 발생할 수 있습니다. 특히 비브랜드 중소단지의 경우 입주 이후 거래가 소극적일 수 있어, 주변 시세 형성에 영향이 큽니다. 제가 예전에 방문했던 도봉구 소규모 단지에서도 비슷한 현상을 느꼈습니다.

 

3. 실수요 중심 시장 재편

다주택 규제 강화와 금리 영향 속에서 입주 물량 증가까지 더해지면, 시장은 실수요자 중심으로 재편됩니다. 공급이 많아지면 투자보다는 실거주에 적합한 단지를 선별하려는 움직임이 강해지죠. 저도 부동산 상담 중 실거주 목적의 청약 문의가 확연히 늘어난 걸 체감하고 있습니다.

 

4. 청약 경쟁률 지역별 양극화

서울의 모든 지역이 동일하게 경쟁률이 높지는 않습니다. 입지, 브랜드, 학군에 따라 청약 성패가 갈리며, 입주 후 시세 안정성도 다릅니다. 2026년 입주 예정 단지 중에서도 인기 지역은 여전히 경쟁률이 높고, 비선호 지역은 미달이 우려됩니다. 저도 청약 전략을 짤 때, 이런 격차를 기준 삼아 접근하고 있습니다.

 

5. 장기적 관점에서 수급 균형 가능성

2026년 입주 물량은 단기적으로 시장 조정 요인이 될 수 있지만, 중장기적으로는 서울 아파트 수급 균형에 긍정적으로 작용할 수 있습니다. 신규 입주로 인해 노후 단지의 교체 수요도 활성화될 가능성이 있죠. 저도 이번 조사에서 서울 전역의 물량을 보며, 시장이 점차 체계적으로 균형 잡히는 느낌을 받았습니다.

영향 요소	전망 요약
전셋값	공급 증가로 하락 가능성
매매가	단기 조정, 중장기 안정화
청약 경쟁	지역별 양극화 예상
시장 성격	실수요 중심 재편

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 2026년 서울 입주 물량은 몇 세대인가요?

A1. 2026년 서울의 입주 예정 아파트 물량은 약 89,188세대로, 최근 10년 중 가장 많은 수준으로 집계됩니다.

Q2. 강남 3구 중 가장 많은 입주가 예정된 지역은?

A2. 강남구 개포·일원동 일대에서 가장 많은 물량이 예정되어 있으며, 약 8,500세대에 달합니다.

Q3. 외곽권 입주 지역 중 가장 주목할 만한 곳은 어디인가요?

A3. 강서구 마곡지구가 약 9,000세대로 가장 많으며, MICE 복합단지 개발과 연계되어 직주근접 수요가 높습니다.

Q4. 도심권 입주 단지의 가장 큰 장점은?

A4. 직장과 학교가 밀집된 지역에 위치하여 직주근접성과 교육환경이 뛰어난 점이 가장 큰 장점입니다.

Q5. 입주 물량 증가로 인한 시장 영향은 어떤가요?

A5. 전셋값 안정, 매매가 조정, 실수요 중심 시장 재편 등 다양한 영향이 예상되며, 청약 경쟁률 양극화도 나타날 수 있습니다.

💡 TIP: 입주 전후 1년간은 전세가, 매매가, 매물량 변동이 크기 때문에 해당 지역 시장 흐름을 미리 분석해두는 것이 좋습니다.

 

마무리 글

2026년은 서울 부동산 시장에 있어 전환점이 될 수 있는 해입니다. 강남권 재건축, 도심권 리모델링, 외곽권 신축 물량까지 고르게 분포된 대규모 입주는 시장의 수급 흐름을 재정립할 가능성이 있습니다. 이번 정리를 통해 입주 시기, 지역 특성, 투자 포인트를 한눈에 비교할 수 있도록 구성했는데요. 실거주든 투자든, 선택 전 반드시 입지와 시세 흐름을 충분히 분석하는 것이 중요하다는 걸 저 역시 느끼고 있습니다.입주 예정 정보를 미리 파악하고 대응 전략을 세운다면, 부동산 시장에서 한발 앞서 나갈 수 있습니다.장기적인 관점에서 안정적인 거주와 자산 가치까지 함께 고려하는 것이 2026년 서울 아파트 시장을 준비하는 핵심이 아닐까 생각해요.

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